Pusula Konut Yönetime Yönetim Devri Nasıl Yapılır?
Apartmanınızın Yönetim Hizmetlerini Pusula Konut Yönetime Devretmek İçin;
(www.pusulakonutyonetimi.com) veya telefonlarımızı arayarak teklif alıyorsunuz,
Kat Malikleri Genel Kurulu’nda Apartman bina yönetiminizi dışarıdan profesyonel yönetim şirketi ile antlaşma yapmak üzere ve bu yönetici ile sözleşme yapmak üzere Maliklerden birini yetkili kılma konusunda karar alıyorsunuz,
Ayrıca Maliklerden bir/yada yönetim planınızda yazıldığı kadar kişiyi denetici seçiyorsunuz,
Apartmanınız adına bir banka hesabı açmaya veya varsa mevcut banka hesabınızın kullanılabilmesi için yönetim şirketine yetki veriyorsunuz.(Yönetim devir yetkisi kararlarını karar defterine yazarak imzalıyorsunuz),
Genel Kurul’da seçilen imza yetkilisi malik ve denetici Pusula Konut Yönetimi ile sözleşme imzalıyor,
Pusula Konut Yönetimi eski mali tabloları ve evrakları alana kadar mevcut işletme Projesi ile devam ediyor daha sonra KMK(kat mülkiyeti kanunu)’ na uygun olarak ve geçmiş yıl mali bilgilere dayanarak binanıza yeni bir işletme projesi yapıyor,
Pusula Konut Yönetimi olarak yeni işletme projesini ve Bilgi Edinme Kanunu çerçevesinde verdiğimiz iletişim formlarını bina sakinlerine ve kat maliklerine tebliğ ediyoruz.
Giriş ve zemin kattaki daireler, asansör bakım ve onarımlarından sorumlu mudur?
Evet. Kmk 20’inci maddesine göre kesinlikle sorumludurlar. Ancak tüm kat malikleri oy birliği ile alacakları kararla, giriş ve zemin katların asansör ödemelerinden muaf tutulabilirler. Bu alacakları kararı da yönetim planına işlemelerinde yarar var.
Açık balkonun kapatılması veya odaya katılması mümkün mü?
Binanın dış görünümünde değişiklik olacağından, açık balkonlarının kapatılması veya odaya katılması için kat maliklerinin 4/5 inin izninin alınması şart.
Yönetici kiracıya hesap verir mi?
Hayır. Yönetici kiracıya hesap vermek zorunda değildir. Kat maliklerine hesap verme yükümlülüğü vardır.
Yönetim planını kim yapar?
Ana taşınmazın tüm bağımsız bölüm maliklerinin imzalarıyla yaptıkları sözleşmedir.
Yönetim planı ne zaman hazırlanır?
Anayapı yapılırken yani kat irtifakı kurulurken yapılır.
Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Kurulamaz. Yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan sözleşme belgeleri arasındadır.
Kat maliki yönetim planını imzalamazsa ne yapılır?
İmzalamayan kat maliki veya malikleri hakkında, Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır. İmzalamasına karar verilmesi istenir. Yönetim planında mimari veya yasaya aykırı bir şey yoksa mahkeme kararını verir.
Kat maliklerinin rızası olmadan ana taşınmazın ortak yerlerine onarım yapılır mı?
Yapılamaz. Onarım, tesis ve değişik renkte badana boya gibi durumlarda, bütün kat maliklerinin 4/5 inin izni alınması gerekmektedir.
Apartmanlar da yönetici olma zorunluluğu var mıdır?
Kanunen sekiz daire ve üzeri yapılar da yönetici olmak zorundadır. Sekiz daire altı binalar da ise istenirse yönetici seçilebilir.
Yönetici kat malikleri dışından seçilebilir mi?
Evet seçilebilir. Kmk 34’üncü maddesinde belirtildiği üzere, yönetici dışarıdan bir kimse de olabilir, kiracı da olabilir veya uzman bir yönetim firması da olabilir.
Yönetici seçiminde, karar yeter sayısı nedir?
Apartman toplantısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanılıp, yönetici seçilir.
Bina yöneticisi sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi?
Feshedebilir. Ancak yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ü ile hızlı bir şekilde en az 15 gün öncesinden toplantı sebebi belirtilerek olağanüstü toplantı çağrısı tebliğ etmelilerdir. İstifa eden yönetici istifa dilekçesini sunduktan sonra toplantıda yönettiği döneme ilişkin hesabını verir.
Yönetim firmaları için ise yapılan sözleşmeyi dikkate alınarak kat (bağımsız bölüm) malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümlülüklerini yöneticiye karşı yerine getirmedikleri taktirde istifa etmesi uygun olmaktadır.
Ayrıca Yargıtay 5.Hukuk Dairesi :29.01.1990, E:1990/1192, K:1990/1477 kararında “ölüm, istifa veya görevden alınma ile boşaltılmış sayılmaktadır. Yönetici istediği zaman istifa edebilir.” ibaresi yer almaktadır.
“İstifa eden yönetici yerine, kat mâlikleri toplantıya çağrılmadan ve oradan bir karar alınmadan, yönetici atanması için mahkemeye başvurulamaz.” (Y. 5. HD., 16.2.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762.)
Yöneticiden hesap vermesi istenebilir mi?
Yönetim planında yazılı bir zaman yoksa yönetici kat (bağımsız bölüm) maliklerine her takvim yılının ilk ayında tüm yapılan gelir-gider ve benzeri konuların hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, yöneticiden hesapların gösterilmesini her zaman isteyebilirler. Kat mülkiyeti kanunu 39’uncu madde de açıkça belirtilmiştir.
Apartman da bir türlü yönetici seçilemiyorsa ne yapılmalıdır?
Bu taktirde ana taşınmazın bulunduğu bölgedeki T.C. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat maliklerinden birinin başvurması yeterlidir. Mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinleyip uygun gördüğü kat malikine veya dışarıdan birine atayabilir.
Mahkemece atanan bina yöneticisi değiştirilebilir mi?
Göreve başladığı tarihten itibaren kat malikleri tarafında altı ay geçmeden değiştirilemez. Ancak bu altı ay içinde, haklı bir sebebin çıkması halinde mahkemece atanan yönetici yine mahkemece incelenip görevine son verilir veya değiştirilir.
Yöneticinin denetlenme zamanı var mıdır?
Evet. Yönetim planında belirtilmiş bir zaman yok ise, kat malikleri kurulu her üç ayda bir yöneticiyi denetleyebilir. Ayrıca haklı bir neden çıkması halinde kat malikleri yöneticiyi her zaman denetleyebilir. KMK 41’inci maddesinde açıkça belirtilmiştir.
Denetçi dışarıdan olabilir mi?
Hayır olamaz. Denetçi kat maliki, yani bağımsız bölüm sahiplerinden olmalıdır.
Apartman da denetçi olması zorunlu mudur?
Böyle bir mecburiyet yoktur.
Denetçi ücret alır mı?
Kanunda denetçinin ücret alması ile ilgili hüküm yoktur. Kat malikleri isterlerse, alacakları karar ile denetçiye ücret ödeyebilirler.
Denetçinin ana görevleri nelerdir?
Yönetici (yönetim kurulu) tarafından yıl içerisinde yapılan işleri, harcamaları, gelir ve gider durumlarını yasaya ve yönetim planına uygun yapılıp yapılmadığını raporlar. Yönetim planında belli bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içerisinde kat maliklerine düzenlediği bu raporu sunar.
Denetçiler, daire sakinlerini toplantıya çağırabilir mi?
Önemli bir sebebin çıkması halinde denetçiler tüm apartmanı toplantıya çağırma yetkisi vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu 29’uncu maddede bu konuya yer verilmiştir.
Hangi giderler eşit olarak ödenir?
Apartman görevlisi (Kapıcı) – Kaloriferci – Bahçıvan – Bekçi (Güvenlik)
Arsa payına göre ödenecek giderler nelerdir?
Kat malikleri kurulu, aralarında başka karar türlü bir kakar almadıklarında;
Tüm ortak yerlerin bakım, onarım, koruma, güçlendirme giderleri.
Ana taşınmazsın sigorta ettirilmesi.
Yönetici aylığı (ücreti).
Ortak tesislerin işletme giderleri ve bakım aylığı gibi giderler.
Kat maliki neyi, kiracı neyi ödemekten sorumludur?
Kısaca aidatlardan kiracı, demirbaş giderlerinden ev sahibi sorumlu tutulmaktadır. Yargıtay kararları da, uygulama da bu yöndedir.
Kiracılar veya bağımsız bölümden yararlananlar, ortak giderle katılır mı?
Bağımsız bölümde kiracı olarak oturan yada başka bir nedenle yararlananlar da ortak giderlere de bağımsız bölüm sahibiyle müştereken ve zincirleme yükümlü olurlar.
Kat malikinin(ev sahibinin) genel gider borcu, kiracıdan tahsil edilebilir mi?
Evet edilir. Ancak kiracının ödemekle yükümlü olduğu tutar kira bedeli kadardır. Yaptığı ödeme kira bedelinden düşülür.
Aidat borcu olduğu halde evini satıp giden kişinin durumu nedir?
Kat mülkiyeti kanunu kat malikleri ve kiracılar arasında hakkaniyet ve tahsilat kolaylıkları sağlamaktadır. Ancak aidat borcu varken dairesini satıp giden kat maliki için ayrıca hukuki süreç başlatılmaktadır.
Kiracı aidat borcunu ödemezse ne olur?
Kiracısının ödemediği aidat sebebiyle ev sahibi her koşulda diğer kat maliklerine karşı yükümlüdür. Borcunu ödemeyen kiracının tüm aidat borcu ev sahibinden istenebilir ve icra işlemi yapılabilir.
Gider borcunu ödemeyen kat malikinin borcu öncelikli borç mudur?
Bir kat malikinin borcu adi alacaklardan önce gelir, yani rüçhanlı alacak olarak kabul edilir. Diğer bir deyişle kat maliklerinin hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.
Profesyonel yönetime geçiş aşamaları nelerdir?
Toplantı da oy çokluğu ile alınacak karar ile apartman / site yönetim firması ile binanın yönetilmesi için karar alınır . İlgili firmanın ticari ünvanı ve vergi numarası belirtilemesi dışında yapılacak yöneticilik sözleşmesi ile devredilmesinde fayda bulunmaktadır. Apartman / Site’ye ait belgeler (karar defteri, işletme defteri vb.) apartmanın verdiğine ilgili firmaya teslim ettiğine dair belge bulundurması açısından teslim tutanağı düzenerek verilir. Devir işlemi yapılırken apartman / site’nin tüm hesap durumu, aidat avansı borç – alacak durumu, binanın firmalarla ilgili cari hesap bakiyeleri firmaya yazılı olarak verilir.
Örnek apartman / site yöneticilik sözleşmesi neleri içerir?
Apartman / site ile yapılacak yöneticilik sözleşmesinde firmanın resmi bilgiler ile binanın bilgileri taraflar bölümünde yer almalıdır. Sözleşme süresince aylık hizmet bedeli ve sözleşme fesih konusu yer almalıdır. Profesyonel yönetim firmasının vereceği hizmetler belirtilmelidir. Sözleşme firma adına ve bina adına yetkili kişiler tarafından imzalanarak 1 nüsha bina’da 1 nüsha’da yönetim firmasında kalacak şekilde 2 nüsha olarak düzenlenir.
Yönetim firması olarak ilk yapılacak işler nelerdir?
Yönetim firması ilk olarak apartman / site’nin işletme projesini hazırlar. Aidat avansı ve binanın cari hesap bilgilerini kendi sistemlerine girerek tahsil edilmeyen alacaklar varsa gerekli iletişimi sağlar. Düzenli olarak aidat avansı takibini yapar. Aparman / site’nin öncelikli acil yapılması gereken kanun tarafından zorunlu tutulan işler varsa eksikliklerini gidermek için çalışmalara başlar. Sakinlerin güvenliği için eksiklikleri tespit ederek durumu hakkında bilgileri toplar. Çalışan personel varsa özlük dosyasında eksiklikler varsa tamamlar.